Quando i genitori vogliono "regalare" la casa ai propri figli.

Mi capita spesso, nell'esercizio quotidiano della professione, di ricevere genitori accompagnati dai propri figli, che mi rappresentano il desiderio di "intestare" a questi ultimi la proprietà di uno o più immobili, senza passaggio di denaro, per puro spirito di liberalità. In sostanza, nelle concrete intenzioni dei clienti, si tratta di voler realizzare una sorta di "anticipata successione" del patrimonio immobiliare dai genitori ai loro figli.

Sotto il profilo giuridico l'atto che risponde senz'altro alle esigenze rappresentate dalle parti è il contratto di donazione, negozio giuridico caratterizzato da un certo formalismo (atto pubblico notarile, alla presenza indispensabile di due testimoni).
Ebbene, il ricorso alla donazione benché si presenti particolarmente vantaggioso sotto il profilo impositivo (attualmente l'Italia, rispetto agli altri paesi europei, benché ciò possa sembrare incredibile, è un vero e proprio "paradiso fiscale" per quanto riguarda la tassazione delle donazioni e delle successioni, con aliquote particolarmente basse e franchigie elevate entro un certo grado di parentela), pone diverse problematiche sia sotto il profilo giuridico che quello pratico.

Dal punto di vista giuridico, le donazioni compiute in vita dal donante possono - un domani, alla morte di quest'ultimo - generare problemi di lesione di legittima nei confronti dei c.d. legittimari (soggetti a cui la legge riserva una quota di eredità). E non è possibile - come invece molto spesso mi viene richiesto - fare intervenire le persone potenzialmente "contro interessate" (ad esempio i fratelli del soggetto che riceve in donazione dal padre o dalla madre) per prestare "acquiescenza" alla donazione e rinunciando - oggi per domani - all'impugnativa della stessa. Non è, infatti, ammissibile nel nostro ordinamento giuridico, finché è in vita il donante, la rinuncia preventiva all'azione di riduzione delle donazioni lesive.

Detto ciò, le questioni giuridiche sopra esposte pongono in rilevo un ulteriore profilo - quello pratico stavolta - che è, poi, quello maggiormente incisivo e determinante nella scelta dello schema negoziale in concreto da adottare. E' noto, infatti, che gli immobili di provenienza donativa generano diverse problematiche nella loro successiva circolazione o anche per l'accesso al credito bancario (qualora, in quest'ultima ipotesi, la garanzia reale da offrire sia propria quel determinato bene immobile di provenienza donativa). Ciò per almeno venti anni dal compimento della liberalità o dieci anni dalla morte del donante.

Quindi, come poter contemperare le esigenze di trapasso generazionale di patrimoni immobiliari, talvolta ingenti (peraltro sul presupposto di un trattamento tributario ad oggi realmente di favore) con quelle inerenti la successiva libera circolazione degli immobili stessi?
Invero, ad oggi, esistono diverse soluzioni alternative anche alla donazione, in grado di assicurare alle parti lo stesso risultato voluto senza le complicazioni legate alla provenienza donativa del bene. Per citarne alcune: la polizza indennitaria rilasciata da primario istituto assicurativo a garanzia dell'eventuale esperimento dell'azione di riduzione e di restituzione; l'atto di rinuncia all'azione di restituzione; la compravendita con remissione del debito derivante dal pagamento del saldo prezzo.
E', tuttavia, indispensabile approfondire ciascuna vicenda nella sua peculiarità, in modo da poter ritagliare "l'abito su misura" a seconda delle esigenze concrete manifestate dal cliente, senza fornire alcuna soluzione "preconfenzionata".

Per chi fosse interessato, l'invito è - quindi - quello di fissare - senza alcun impegno - un appuntamento per un colloquio introduttivo in studio, onde poter valutare assieme le soluzioni in concreto percorribili.

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