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La proprietà privata è sancita dalla Costituzione, ma non è sempre così immediato capirne tutte le implicazioni, soprattutto se non hai una formazione giuridica.
In questa breve guida scioglieremo tutti i dubbi che tu possa avere su usufrutto e nuda proprietà, due modi di regolare diversamente la proprietà di un bene e il suo godimento e utilizzo.
L’usufrutto è il diritto di godere e usare un bene di proprietà altrui, con il vincolo di non poterne modificare la destinazione economica.
L’usufruttuario è ad esempio un genitore anziano che dona la casa al figlio, rendendolo quindi proprietario dell’immobile, ma tenendo l’usufrutto dell’abitazione vita natural durante: è questa una prassi molto comune, che rende il figlio un “nudo proprietario”, in quanto proprietario del bene ma momentaneamente privo del potere di utilizzare e godere della casa in questione.
L’usufrutto si costituisce su:
L’usufrutto non può durare oltre la vita dell’usufruttuario, come vediamo chiaramente dall’esempio del genitore anziano menzionato poco sopra. In caso di persona giuridica invece, il limite dell’usufrutto è di trent’anni.
Un’altra caratteristica dell’usufrutto è che non può essere trasmesso ai propri eredi, nemmeno attraverso testamento.
È possibile cederlo ad un terzo, sempre solo durante la vita dell'usufruttuario. La durata massima del diritto di usufrutto per questo soggetto terzo non può accedere in alcun modo la durata della vita del primo usufruttuario.
In questo caso interviene la figura del notaio che dà una forma legale al documento e lo trascrive nei registri immobiliari.
Nel proprio testamento si possono designare un nudo proprietario e un usufruttuario dello stesso bene.
Se l'usufruttuario possiede il bene senza interruzioni, senza modificarne la natura commerciale e in modo pacifico, e ciò avviene per 20 anni ininterrotti, allora si configura l'usucapione.
Nota: Ricordiamo che in caso di minorenni, i genitori esercitano usufrutto legale sui loro beni.
L' usufrutto si può estinguere in questi casi:
1) La fine della vita dell'usufruttuario, o i 30 anni in caso di persona giuridica
2) L’usufruttuario cede al nudo proprietario il bene
3) Prescrizione, ovvero se l'usufruttuario non usa e gode il bene per cui esiste l'usufrutto
4) Distruzione totale del bene: se però questa è causata da un terzo, l'usufrutto si trasferisce sull’indennità che il terzo ha pagato al nudo proprietario
5) Per grave mancanza dell'usufruttuario: in questo caso interviene un giudice
6) rinuncia dell’usufruttuario
7) scadenza del termine dell'usufrutto, nel caso fosse fissato dal contratto.
Al termine naturale dell'usufrutto, l'usufruttuario restituisce al nudo proprietario lo stesso bene che ha ricevuto. Proprio per questo motivo l’usufrutto si costituisce su beni non consumabili.
L’usufruttuario è tenuto ad ottenere il godimento e utilizzo del bene da parte del nudo proprietario. Facciamo un esempio: se sul terreno oggetto di usufrutto ci sono degli animali, l'usufruttuario ha diritto ad utilizzarli.
Oppure, si può mettere in affitto la stanza di un immobile di cui si è usufruttuari.
Si parla nel primo caso di frutti naturali e nel secondo caso di frutti civili, mentre per quanto riguarda i beni che fanno parte del bene oggetto di usufrutto, dovrebbero essere oggetto di un accurato inventario stilato dall'usufruttuario una volta che questi ha ricevuto il bene.
Se però l'usufruttuario effettua dei miglioramenti sulla casa che ha in usufrutto (ad esempio l'installazione di pannelli solari), può ottenere un'indennità dal nudo proprietario. L'unico vincolo presente in questo caso è non danneggiare il bene, e sostenere le spese di manutenzione ordinaria, gli oneri di custodia e amministrazione e le riparazioni straordinarie causate da proprie negligenze, oltre a pagare tutte le imposte che gravano sul bene.
In sostanza, l'usufruttuario è tenuto a usare la diligenza del buon padre di famiglia.
Inoltre l'usufruttuario può cedere il diritto di usufrutto a un individuo terzo, anche se come abbiamo detto non può farlo attraverso testamento.
Il nudo proprietario invece, oltre al dovere delle riparazioni straordinarie, ha il diritto al tesoro, cioè a ciò che si trova nel sottosuolo del bene e i diritti su alberi di alto fusto divelti o spezzati per cause naturali o per cause accidentali.
Giusto un cenno meritano i diritti di uso e di abitazione, che hanno un contenuto per certi aspetti simili a quello dell'usufrutto, ma che se ne differenziano quanto al contenuto più ristretto.
L'habitator (ossia il titolare del diritto di abitazione) ha diritto di abitare la casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia e, contrariamente a quanto avviene per l'usufrutto, i diritti di uso e di abitazione non si possono cedere o dare in locazione. Ne deriva, peraltro, l'impignorabilità e la non ipotecabilità di tali diritti, stante la loro natura strettamente personale.
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Redazione Studio Scatena
